Українцям, які проживають за межами країни, не обов'язково приїжджати в Україну, щоб продати квартиру чи іншу нерухомість. Угоду можна провести через представника за довіреністю, однак для цього необхідно правильно оформити документи та врахувати низку юридичних нюансів. Про це повідомляє Судово-юридична газета.
Продаж квартири в Україні підлягає нотаріальному посвідченню, тому остаточне оформлення угоди відбувається за участю українського нотаріуса.
Як продати квартиру через представника
Цивільне законодавство дозволяє власнику уповноважити іншу особу представляти його інтереси під час продажу нерухомості. Для цього оформлюється довіреність, у якій потрібно чітко прописати повноваження представника.
Зокрема, у документі бажано конкретно зазначити квартиру, яку планується продати, та право представника укласти від імені власника договір купівлі-продажу.
Сам договір щодо квартири укладається письмово та посвідчується нотаріально. Представник при цьому діє від імені власника, який перебуває за кордоном.
Де оформити довіреність
Власник нерухомості може оформити довіреність одним із двох основних способів.
Перший варіант — звернутися до консульської установи України. Українські консульства мають повноваження посвідчувати довіреності. Водночас сам договір продажу квартири, розташованої в Україні, консульство не посвідчує — його оформлює український нотаріус.
Другий варіант — оформити документ у місцевого нотаріуса країни перебування. У такому випадку може знадобитися апостиль або консульська легалізація, а також переклад документа українською мовою. Конкретні вимоги залежать від країни, де перебуває власник, та міжнародних договорів між державами.
Тому перед оформленням довіреності за кордоном варто заздалегідь узгодити її форму з українським нотаріусом, який проводитиме майбутню операцію.
Який нотаріус посвідчує продаж
Те, що власник перебуває за кордоном, не змінює правил оформлення угоди. Договір відчуження квартири посвідчується в Україні за правилами, визначеними законодавством про нотаріат.
На практиці краще ще до оформлення довіреності знайти нотаріуса, який супроводжуватиме продаж. Це дозволить одразу погодити перелік документів і необхідні повноваження представника.
Що перевірять перед продажем
Нотаріус перевірятиме не лише особу представника. Перед укладенням договору необхідно встановити право власності на квартиру, перевірити державні реєстри, наявність арештів, заборон відчуження та інших обтяжень.
Окрему увагу приділяють сімейному статусу власника. Якщо квартира є спільним майном подружжя, для її продажу можуть знадобитися документи або згода другого з подружжя.
Також перевіряється, чи мають діти право власності або користування житлом. У таких випадках продаж може вимагати дотримання додаткових процедур для захисту прав дитини.
Як отримати гроші після продажу
Власнику, який перебуває за кордоном, варто заздалегідь визначити порядок розрахунків. Безпечнішим варіантом є передбачення в договорі перерахування коштів безпосередньо на банківський рахунок власника.
Не варто без необхідності надавати представнику надто широкі повноваження щодо отриманих від продажу грошей.
Верховний Суд у своїй практиці звертав увагу на те, що довіреність визначає повноваження представника перед третіми особами, але сама по собі не встановлює його внутрішніх обов'язків перед власником.
Окремі ризики виникають, якщо представник продає квартиру своїм родичам або пов'язаним із ним особам. Сам по собі факт такого продажу не означає автоматичної недійсності договору, однак за певних обставин правочин може стати предметом судового спору.
Чи потрібно сплачувати податки
Перебування власника за кордоном саме по собі не визначає порядок оподаткування продажу квартири.
Податкові наслідки залежать, зокрема, від статусу продавця, строку володіння нерухомістю та кількості операцій із продажу майна протягом відповідного року.
Тобто місце фактичного перебування власника під час оформлення угоди не скасовує податкових зобов'язань, якщо вони виникають відповідно до українського законодавства.