Повномасштабна війна змінила український ринок нерухомості, але не зупинила інвестиції в нього. Навпаки, останні роки показали, що частина великого українського бізнесу готова вкладати кошти в активи, розраховані не на швидкий прибуток, а на довгий цикл розвитку.
Про тенденцію розвитку ринку нерухомості під час війни – розповідає Financenews.
Це добре видно на прикладах Віталія Антонова та OKKO Group, Максима Кріппи, Андрія Іванова і Василя Хмельницького, а також Олександра Ярославського. Їхні проєкти відрізняються за масштабом і форматом, але об'єднує спільний підхід: нерухомість розглядається не лише як квадратні метри, а як довгостроковий бізнес та інфраструктура.
Від готелів до гірського курорту: ставка на майбутній попит
Один із показових прикладів — GORO Mountain Resort, який розвиває OKKO Group Віталія Антонова. У 2025 році компанія почала залучати приватних інвесторів до першого готелю курорту на 197 номерів. Будівництво першого готельного комплексу стартувало у лютому того ж року.
Сам проєкт значно ширший за один готель. Перша черга курорту біля Славського охоплює 127 га та передбачає лижні траси, канатні дороги, паркінг і туристичну інфраструктуру. Для частини об'єктів OKKO залучила довгострокове фінансування, зокрема кредит ПУМБ на 10 років.
Цей кейс показує логіку довгих інвестицій: капітал вкладається сьогодні у створення інфраструктури, тоді як основний економічний ефект очікується протягом багатьох років. Війна підвищує ризики, але водночас не скасовує майбутнього попиту на внутрішній туризм, відпочинок і сучасну інфраструктуру.
Максим Кріппа: інвестиція в готовий актив і його розвиток
Іншу модель демонструє Максим Кріппа. У 2023 році він придбав бізнес-центр "Парус", у 2024 році — готель "Україна", а у 2025 році отримав контроль над Міжнародним виставковим центром. За даними KPMG, угода щодо МВЦ оцінювалася у $60 млн.
Сам Кріппа після придбання МВЦ наголошував, що інвестує в нерухомість майже 20 років і розглядає українські угоди як ставку на майбутнє країни та її інвестиційну привабливість.
Тут важлива сама структура інвестиції. Йдеться не про будівництво об'єкта з нуля, а про придбання великого активу з уже сформованою функцією та подальше підвищення його вартості. Такий підхід дозволяє інвестору працювати з активом уже сьогодні, водночас розраховуючи на відновлення ділової активності в майбутньому.
UDP: нерухомість як міська інфраструктура
Ще один приклад довгого циклу — UDP, яку розвивали Андрій Іванов та Василь Хмельницький. За понад 20 років компанія реалізувала більш як 20 проєктів у житловій та комерційній нерухомості, серед яких Novopecherski Lypky, RiverStone, Parkove Misto, UNIT.City, LvivTech.City та Smart Plaza Obolon. Загальна площа реалізованих проєктів перевищує 3 млн кв. м.
Ще у 2021 році Іванов заявляв, що його інвестиційна компанія спрямовує кошти у нові інфраструктурні проєкти з горизонтом розвитку 10–15 років. Після зміни структури власності UDP компанія продовжила працювати над довгостроковими проєктами.
Для такого бізнесу війна не змінює головного принципу: міська інфраструктура створюється на десятиліття. Житло, офіси, інноваційні парки та торговельні об'єкти можуть змінювати формат, але потреба в них зберігається разом із розвитком міст.
Ярославський і DCH: довгий горизонт особливо важливий для великих активів
Стратегія DCH Олександра Ярославського також демонструє, наскільки довгим може бути інвестиційний цикл у нерухомості та пов'язаній інфраструктурі. Група має багаторічний досвід у девелопменті, зокрема розвитку ТРЦ "Караван", готельного бізнесу та великих інфраструктурних об'єктів Харкова.
Водночас війна продемонструвала і зворотний бік таких інвестицій. Частина активів DCH у Харкові була пошкоджена або призупинила роботу через бойові дії. У 2025 році "Караван" уклав 49 нових договорів оренди на понад 7,5 тис. кв. м, що свідчить про поступове відновлення окремих напрямів навіть за складних умов.
Саме тому великі інвестори дедалі частіше оцінюють нерухомість не за принципом "скільки вона коштує зараз", а за потенціалом активу через 5–10 років. Для капіталу з довгим горизонтом війна стає фактором ризику, який потрібно врахувати в моделі, але не обов'язково причиною відмовлятися від інвестиції.
Чому довгі проєкти залишаються привабливими
У кожному з цих кейсів є спільна риса: інвестор купує або створює не просто нерухомість, а майбутній грошовий потік. Це може бути оренда, готельний бізнес, торговельна активність, розвиток міської інфраструктури або зростання вартості самого активу.
Показово, що за даними KPMG, 8 із 10 найбільших угод українського M&A-ринку у 2025 році здійснили українські інвестори. Серед найбільших угод у сфері нерухомості та будівництва була й інвестиція Максима Кріппи в МВЦ.
Отже, війна не скасувала довгострокове інвестування. Вона змінила критерії: значно важливішими стали безпека, локація, якість управління, диверсифікація та здатність активу генерувати дохід у різних сценаріях. Саме тому інвестори, які готові чекати роками, продовжують заходити в українську нерухомість уже зараз, розраховуючи на відновлення економіки та зростання вартості якісних активів у майбутньому.