Війна суттєво змінила правила роботи київського ринку нерухомості. Якщо до 2022 року головним орієнтиром для інвестора були локація, ціна квадратного метра та потенціал його подорожчання, то сьогодні дедалі більшого значення набувають фінансова стійкість девелопера, темпи будівництва, готовність об'єкта, автономність та здатність проєкту генерувати стабільний дохід.
За даними ЛУН.Статистика, у 2025 році в Києві продажі стартували у 17 нових житлових комплексах проти шести у 2024-му. Тобто кількість нових проєктів за рік зросла майже втричі.
Для порівняння, у Київській області у 2025 році продажі відкрилися у 28 нових ЖК. Загалом в Україні за рік на ринок вийшли 214 нових житлових комплексів.
Інвестор повертається, але ставить значно більше запитань
Відновлення кількості нових проєктів не означає повернення ринку до довоєнної моделі. Приватний капітал став значно обережнішим, а рішення про інвестиції дедалі частіше ухвалюються з урахуванням не лише потенційного зростання ціни, а й ризику самого будівництва.
Це важливий показник: навіть за наявності попиту ринок уже не може розраховувати винятково на масового приватного покупця. Девелоперам потрібні інші джерела фінансування, партнерський капітал та інвестори, готові заходити у великі проєкти на довший горизонт.
Капітал стає фактором конкуренції між забудовниками
Одним із наслідків цього процесу стало посилення ролі великих приватних інвесторів. Вони можуть забезпечувати проєкт фінансовою подушкою, зменшуючи залежність будівництва від темпів продажів квартир.
Це особливо важливо під час війни, коли затримка продажів може безпосередньо впливати на темпи будівництва. Наявність зовнішнього фінансування дозволяє девелоперу продовжувати роботи навіть у періоди слабшого попиту.
Ринок поступово переходить до більш дорогих і якісних продуктів
Київ залишається найбільшим ринком первинної нерухомості в Україні. За статистикою ЛУН щодо цін на новобудови Києва, між сегментами сформувалася суттєва різниця. Cередня ціна квадратного метра становила близько 40 тис. грн у новобудовах економкласу, 56 тис. грн у комфорт-класі та 81 тис. грн у бізнес-класі.
Ще один показник зміни ринку — різниця у темпах зростання між сегментами. За даними ЛУН, протягом року найбільше зростання демонстрував комфорт-клас, де ціни збільшилися приблизно на 17%, тоді як у бізнес-сегменті приріст становив близько 13%.
Будівництво стає довгостроковим інвестиційним проєктом
За даними ЛУН, у 2025 році в Києві ввели в експлуатацію 1,19 млн кв. м житла. Для порівняння, у 2021 році цей показник становив близько 1,96 млн кв. м. Водночас столичний ринок поступово відновлює активність, а кількість нових запусків зростає.
Це означає, що ринок проходить не просте відновлення довоєнних обсягів, а структурну перебудову. Новий проєкт має бути не просто набором квартир, а комплексним інвестиційним продуктом із продуманою інфраструктурою, безпекою, автономністю та зрозумілою економікою.
Саме такий підхід дедалі частіше стає критерієм для приватного капіталу.
Приватний капітал як фактор запуску великих проєктів
Одним із прикладів такої моделі є житловий комплекс The One на Печерську за адресою вул. Мечникова, 7Б, який реалізує група компаній DIM.
Проєкт передбачає 38-поверхову будівлю на 207 квартир і апартаментів. Введення в експлуатацію заявлене на IV квартал 2027 року. За інформацією самого девелопера, стартова ціна становить від 186 750 грн за квадратний метр. В інфраструктурі 2 500 кв. м: wellness SPA на 1 400 кв. м, anti-age центр, консьєрж-сервіс і room service.
Водночас значно важливішим у цьому випадку є не сам масштаб об'єкта, а модель його фінансування.
У лютому 2025 року DIM оголосила про стратегічне партнерство з українським підприємцем Максимом Кріппою. У матеріалах про угоду йшлося про пряме фінансування поточних та майбутніх проєктів групи. Саме така модель дозволяє зменшувати залежність великих будівництв від виключно квартирних продажів.
Для ринку це важливий сигнал: у воєнних умовах інвестор дедалі частіше оцінює не красиву концепцію ЖК, а те, хто стоїть за проєктом і наскільки достатньо у нього ресурсів для завершення будівництва.
Що це означає для Києва
Головна зміна полягає в тому, що приватні інвестиції дедалі сильніше впливають не лише на обсяги будівництва, а й на якість самого продукту.
Інвестор хоче розуміти, хто фінансує будівництво, наскільки стійким є девелопер, коли об'єкт буде готовий і який дохід або приріст вартості він потенційно може забезпечити.
Тому конкуренція між забудовниками поступово зміщується з площі запланованих квадратних метрів до фінансової спроможності, репутації, технологічності та якості управління.
У підсумку ринок нерухомості поступово переходить від моделі "продати квадратний метр" до моделі "створити інвестиційно стійкий продукт". І саме великі приватні інвестиції можуть стати одним із ключових механізмів цього переходу.